Пришло время говорить об открытии очередного рыночного сезона в сегменте индивидуального малоэтажного жилья. С чем рынок подошел к данному периоду? Есть ли сегодня уже накопленный «запас прочности» или «загородка» все еще проявляет кризисные тенденции? Попробуем разобраться в этих и других вопросах на основе полученных в результате анализа рынка данных.

Дачный вопрос - актуальность или упадок

Сегмент дач на сегодняшний день согласно ценовому анализу рынка переживает достаточно длительный период стагнации.

Качественного развития дачного рынка за последние кризисные годы не произошло. Рынок индивидуальной малоэтажки сегодня ориентирован больше на коттеджное строительство. Дачный сегмент представлен в основном кооперативами советских времен и объектами стихийной застройки. Мода на свой огород отходит в прошлое, и новое поколение все реже стремиться обзаводиться дачными участками для садово-огороднических целей. Поэтому даже спрос на сезонное загородное жилье все больше ориентируется на индивидуальные дома, а не на дачи.

В течение года дачный рынок вырос в объемах, однако данный всплеск был зафиксирован еще в начале лета 2011 года, когда в целом по загородному сегменту началось всеобщее оживление после кризисного затишья. Усиление конкуренции, появление на рынке большого количества недорогих объектов недвижимости способствовали формированию отрицательного ценового тренда, и за год средний стоимостный уровень понизился на 11%.

На сегодняшний день сегмент дач не проявляет каких-либо заметных тенденций к расширению и развитию. Поэтому ожидаемая ближайшая ситуация вполне традиционна - летняя активизация с последующим спадом и сохранением либо незначительной краткосрочной корректировкой существующих конъюнктурных показателей.

Рынок коттеджей и индивидуальных домов на коне

Последний год ознаменован возвратом на рынок загородного жилья основных докризисных тенденций - роста популярности среди населения загородного образа жизни, роста инвестиционной привлекательности сегмента коттеджного строительства, и как следствие, наращивание объемов строительства данного типа жилья.

Уже сегодня можно констатировать «разморозку» большей половины докризисных проектов, приостановленных после осени 2008-го года, реализацию новых, переформатированных под скорректированные кризисом возможности и потребности спроса, а так же появление на рынке совершенно новых проектов. Количество предлагаемых пермскому рынку загородных поселков максимально приблизилось к докризисному показателю, и на сегодняшний момент насчитывает более 80 проектов.

Естественно, столь бурная активизация девелоперов и застройщиков не могла основываться лишь на стабилизации экономического положения. Спрос на сегодняшний день активно поддерживает рынок, позволяя ему наращивать объемы продаж, а соответственно, и поднимать уровень цен.

За год, по сравнению с началом весны 2011 года, средняя стоимость домов повысилась на 19% при увеличении объемов предложения практически в 2 раза (+98%). Ценовая планка в сегменте коттеджей поднялась несколько скромнее, на 15%, а количество предложений выросло на 22%.

Таким образом, тип объектов загородного жилья, ориентированный в большинстве своем на постоянное проживание, на сегодняшний день имеет тенденции к все большей популярности.

Таунхаусы в аутсайдерах

Менее остальных на территории Пермского края развит сегмент таунхаусов. Данный тип объектов предполагает проживание в одном загородном объекте сразу как минимум 2-х семей. При всей, казалось бы, привлекательности такого типа предложения, когда ценник на современный загородный объект находится на порядок ниже, нежели в сегменте коттеджей и домов коттеджного типа, таунхаусы, как объект покупки, пока остаются совершенно не востребованы. Этому способствует ограниченность самого предложения, и отсутствие многообразия в выборе, а также отсутствие в менталитете покупателя загородного жилья понимания подобного образа жизни, поскольку большинство обитателей городских муравейников как раз и стремятся в свой дом с целью исключить какое-либо соседство с чужими людьми в своем жизненном пространстве.

Поэтому в предыдущие 4 квартала снижение средних цен на таунхаусы в 25% явилось показательным, учитывая, что объем предложения остался в целом неизменным.

В будущем развитие данного сегмента будет зависеть как от роста заинтересованности самих девелоперов, инвесторов и застройщиков, так и от качества пропаганды, которую будут вести данные участники рынка.

В среднем и в целом

Развитие пермского рынка индивидуального малоэтажного жилья в течение более чем 13 месяцев (с конца 1 кв. 2011 года по середину мая 2012 года) находится в сугубо положительных трендах. (График №1№2)

Ценовые показатели сместились в сторону роста по всем типам удаленности. Наибольший прирост показали объекты, располагающиеся в городской черте и в пределах 30-40 км от города (+19% и +18% соответственно). Низкой востребованностью отличаются отдаленные объекты, их стоимость в среднем выросла всего на 1,5%.

Объемы рынка остаются на уровне осени 2011 года, однако уже к середине 2 кв. текущего года наметилась тенденция к увеличению (общий прирост за 1,5 месяца составил 5,5%). В ближайшей перспективе общий положительный фон в условиях сезонной активизации сохранится. В грядущем сезоне можно ожидать ценовой подъем в 3-5%. Слишком быстрому росту цен по-прежнему будут препятствовать макроэкономические факторы - экономическая напряженность в Европе и США, рост негативных настроений в финансово-инвестиционных сферах и проч., а также внутренние особенности посткризисного рынка - более долгосрочные инвестиционные ожидания застройщиков и девелоперов в условиях нестабильных общеэкономических трендов.